Update zur Grundsteuer

Aufgrund der gesetzlichen Grundsteuer-Reform mussten alle Grundstückseigentümer eine elektronische Steuererklärung auf den Stichtag 1. Januar 2022 abgeben. Hierzu verweisen wir zudem auf unseren Blogbeitrag vom vergangenen Jahr, den Sie hier nochmals abrufen können:

Marco Kotschner über die Grundsteuer-Reform ab Juli 2022 (expertenring-stuttgart.de)

Die Kanzlei Maier hat in den Monaten Oktober 2022 bis Januar 2023 (bzw. bis März 2023 für land- und forstwirtschaftliche Flächen) nicht nur mehrere hundert Grundsteuererklärungen für Immobilien in ganz Deutschland abgegeben, sondern vor allem auch dafür gesorgt, dass für kein Objekt, dessen Daten uns vorlagen, der Fristablauf am 31. Januar 2023 (Ausnahme Bayern: Fristablauf am 30. April 2023) überschritten wurde. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen endete die Abgabefrist am 31. März 2023. Aber obwohl sich alle Steuerpflichtigen bemüht haben die Grundsteuererklärungen fristgerecht abzugeben, besteht unverändert eine hohe Anzahl an nicht eingereichten Grundsteuererklärungen. Wer sich nun fragt, wer hinter den fehlenden Grundsteuererklärungen steckt, sollte wissen:

Der große Immobilieneigentümer „Bund“ hat sich selbst eine Frist für Ende September 2023 gewährt und damit ganze acht Monate mehr als uns Steuerzahlern. Weiterer erheblicher Abgaberückstand besteht bei den allermeisten Kommunen. So hat beispielsweise die Stadt Stuttgart im Dezember verlautbart, sie habe festgestellt, solche Erklärungen abgeben zu müssen und stelle nun zuallererst mal Personal dafür ein; die Frist Ende Januar einzuhalten sei jedoch unmöglich.

Legen Sie Einspruch gegen die „Feststellungsbescheide“ für die Grundsteuer ein!

Nach Einreichung Ihrer Grundsteuererklärungen erhalten Sie je Immobilie folgende Steuerbescheide:

• „Bescheid über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 1.1.2022“ „Bewertung“ des Objekts
• „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Hauptveranlagung auf den 1.1.2025“ Festsetzung Grundsteuermessbetrag als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden

Die Finanzbehörden kommen aktuell mit der Bearbeitung der Grundsteuererklärungen noch nicht wirklich voran. Die Kanzlei Maier hat bisher nur eine überschaubare Anzahl von den vorgenannten „Feststellungsbescheiden“ für die von uns abgegebenen Grundsteuererklärungen erhalten. Ob und wie schnell die Finanzämter die große Anzahl an Grundsteuererklärungen bearbeiten können/werden, bleibt abzuwarten.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass die „Feststellungsbescheide“ gründlich zu prüfen sind und gegebenenfalls gegen diese vorgegangen werden muss. Um einen Einspruch gegen die vorgenannten „Feststellungsbescheide“ einzulegen, haben Sie allerdings nur einen Monat Zeit. Sobald die Einspruchsfrist abgelaufen ist, besteht in der Regel keine Möglichkeit mehr gegen den Inhalt der „Feststellungsbescheide“ vorzugehen. Es ist daher wichtig, dass Sie die „Feststellungsbescheide“ zeitnah nach Erhalt prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig einen Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen.

Bei der Prüfung sollten Sie zunächst die Inhalte der „Feststellungsbescheide“ mit der von Ihnen abgegebenen Grundsteuererklärung abstimmen. Sollten sich hieraus Abweichungen ergeben, oder aber z.B. ein aus Ihrer Sicht zu hoher Bodenrichtwert (in Baden-Württemberg) zur Anwendung kommen, müssen Sie gegen die Feststellungsbescheide Einspruch einlegen und individuell begründen, weshalb aus Ihrer Sicht die in den Feststellungsbescheiden enthaltenen Angaben falsch sind.

Mittlerweile ist zudem fraglich, ob das neue Grundsteuergesetz des Bundes bzw. der Länder tatsächlich verfassungsgemäß ist. Diverse Immobilienverbände haben bereits Klagen eingereicht und bieten diesbezüglich Mustereinsprüche an, z.B. für Baden-Württemberg:

einspruch-grundsteuerwert.pdf (hausundgrund.de)

Diese Mustereinsprüche decken allerdings nur den Fall ab, dass eine der Musterklagen erfolgreich ist. Sollten Sie darüber hinaus Änderungsbedarf sehen (s.o.), ist dies im Rahmen des Einspruchs gesondert anzuführen.

Die einfachste Methode um für Sie als Immobilieneigentümer die Berücksichtigung einer erfolgreichen Musterklage (s.o.) sicherzustellen wäre, dass die Finanzverwaltung einen sogenannten Vorläufigkeitsvermerk von Amtswegen in die „Feststellungsbescheide“ aufnimmt. Aktuell ist das seitens der Finanzverwaltung allerdings noch nicht geplant (gewollt), so dass Sie sich unverändert selbst darum kümmern müssen (Einspruch).

Gut zu wissen:

• Höhe der Grundsteuer:
  Zwar entsprechen in der Regel die „Feststellungsbescheide“ inhaltlich den eingereichten Grundsteuererklärungen. Jedoch kann aufgrund fehlender Hebesätze der Kommunen die künftige Höhe der Grundsteuer gegenwärtig nicht beziffert werden. Insbesondere für große Grundstücke mit nur kleiner bebauter Fläche sowie Grundstücke am Rande von Bodenrichtwertzonen wird (zumindest in Baden-Württemberg) eine erhebliche Verschlechterung zur bisherigen Grundsteuer bzw. eine enorme Benachteiligung zu anderen Grundstücken befürchtet.
• Erstmalige Zahlung „Grundsteuer“:
  Ab 2025 muss zwingend die Grundsteuer nach den neuen Vorgaben festgesetzt werden, so dass die neue Grundsteuer ab 2025 gezahlt werden muss. Bis wann die Städte und Gemeinden die Hebesätze tatsächlich bekannt geben werden um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln, bleibt allerdings abzuwarten.
• Eigentumsänderungen ab dem 1. Januar 2022:
  • Erstmalige Abgabe einer Grundsteuererklärung zum 1. Januar 2022: Die Abgabe der erstmaligen Grundsteuererklärung musste durch den am 1. Januar 2022 im Grundbuch eingetragenen Immobilieneigentümer erfolgen. Eine spätere Veräußerung/Übertragung der Immobilie führt somit nicht automatisch dazu, dass der neue Immobilieneigentümer die erstmalige Grundsteuererklärung zum 1. Januar 2022 abgeben musste, falls das nicht von Ihnen erledigt wurde.
  • Eigentümerwechsel bei einer Immobilie nach dem 1. Januar 2022:
  • Sollten Sie eine Immobilie nach dem 1. Januar 2022 verkaufen bzw. erwerben, ist eine sogenannte „Nachfeststellung“ erforderlich. D.h. das Finanzamt ist darüber zu informieren, dass ein Eigentümerwechsel eingetreten ist. Gleiches gilt, wenn z.B. eine Teilung eines Grundstücks erfolgt. Teilweise reicht es den Finanzämtern, wenn die notariellen Kaufverträge eingereicht werden (z.B. durch Notar). Das sollte aber ggf. mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
• Nichtabgabe / verspätete Abgabe der „Grundsteuererklärungen“: Zunächst werden Erinnerungsschreiben zur Abgabe der Grundsteuererklärungen seitens der zuständigen Finanzämter versendet, die allerdings keine Fristverlängerungen darstellen. Wer unverändert keine Grundsteuererklärung abgibt riskiert ein Zwangsgeld bis zu € 25.000,00. Zudem darf das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzen, wenn keine Grundsteuererklärung abgegeben wurde, wobei die Schätzungen ganz sicher nicht zum Vorteil des Grundstückseigentümers ausfallen werden.
  • Nachdem die Immobilien erstmals zum 1. Januar 2022 bewertet wurden sehen die Grundsteuergesetze vor, dass die Immobilien alle 7 Jahre neu bewertet werden.
  • Weitere Informationen zum Thema „Grundsteuer“ in Baden-Württemberg erhalten Sie unter Anderem hier:
    FAQ zur Grundsteuer B: Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg (baden-wuerttemberg.de)

  Zum Autor Marco Kotschner:

  Marco Kotschner ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner bei der Kanzlei Dr. Maier & Kotschner. Seit der Gründung im Jahr 1974 stehen bei der Kanzlei Dr. Maier & Kotschner konsequente Zuverlässigkeit, kontinuierliche Weiterentwicklung und unaufdringliche Kundennähe im Mittelpunkt. „Persönlich. Verlässlich. Fortschrittlich.“ Diese drei Worte markieren die Grundpfeiler unserer Arbeit, denn unsere Mandanten stehen selbstverständlich immer im Mittelpunkt.